新政下房地產(chǎn)開發(fā)全流程暨五大階段稅務籌劃與風險控制

【課程收益】：

如何籌劃？如何選擇開發(fā)的產(chǎn)品與類型？建設成本與費用如何扣除？成本如何加計扣除？利息如何扣除？成本的扣除在土增稅與所得稅中有何不同？如何設計不同的促銷方式與模式？不同的去化促銷的稅務處理與風險如何應對？土地增稅稅有哪九大籌劃方式？等等..........

課程結合各階段具體實施過程中所涉及的稅收政策與實際操作問題：應注意的稅收問題，稅收條款在具體文書中的運用，設計更優(yōu)的稅收方案，規(guī)避稅務風險，進行合理的稅務籌劃等等，培養(yǎng)學員主動運用政策進行稅務籌劃，積極防范稅收風險……

【培訓對象】：

房地產(chǎn)企業(yè)高管、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務經(jīng)理及投資融高管等

【培訓時間】：

2天

【課程大綱】：

引子（含案例）

第一階段 房開企業(yè)在土地拓展與拿地階段稅務籌劃及風險控制

第一節(jié) 土地“招拍掛”方式實務操作與稅務處理要點

一、土地的招拍掛模式簡介及交易結構

二、地方政府土地返還款五大模式與稅務實務處理

三、取得土地使用權所支付金額的扣除與風險應對

四、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

五、未辦理土地使用權證而“轉讓土地”是否繳納土地增值稅

第二節(jié) 股權收購拿地與在建工程（土地）方式與稅務風險

一、股權收并購土地的方式

二、在建工程（資產(chǎn)）收購土地的方式

三、股權與在建工程收購土地的兩種方式稅收（種）比較

四、股權與在建工程收購土地的稅收成本差異及決策風險

案例解析：收購階段稅費比較；收購完成后開發(fā)階段經(jīng)濟指標比較

第三節(jié) 間接收購股權（土地）的拿地模式與稅務處理要點

一、間接收購（土地）模式及交易結構

案例：復星國際與SOHO中國外灘地王之爭--項目股權并購風險防范

二、特別注意通過中間層企業(yè)（合伙/公司）取得目標公司利潤的所得稅問題

第四節(jié) 先分立后收購（土地）的拿地方式操作與稅務處理要點

一、先分再收購（土地）模式及交易結構

二、先分再收購（土地）模式的稅務處理

第五節(jié) 增資擴股的拿地方式實務操作與稅務處理要點

一、“增資”入股項目開發(fā)公司模式的類別與交易結構

二、“平價增資”入股項目開發(fā)公司模式的稅務處理

第六節(jié) 先投資再轉股的拿地實務操作案例與稅務處理要點

一、先投資再加轉股權的模式及交易結構

二、先投資再加轉股權的模式稅務與處理

第七節(jié)  股地分離的拿地模式實務操作與稅務處理要點

一、股地分離模式的類別與交易結構

二、股地分離模式的稅務處理

第八節(jié) 名股實債的拿地模式實務操作與稅務處理要點

一、名股實債模式及交易結構

二、名股實債模式主要涉稅問題與解析

三、地產(chǎn)業(yè)名股實債模式實例與評析

第二章 房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設計階段稅務籌劃及風險管理

第一節(jié) 立項與規(guī)劃以及設計階段稅收問題與節(jié)稅策略

一、立項環(huán)節(jié)應注意的稅收問題與節(jié)稅策略

二、規(guī)劃環(huán)節(jié)應注意的稅收問題與節(jié)稅策略

三、設計環(huán)節(jié)應注意的稅收問題與節(jié)稅策略

第二節(jié) 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品開發(fā)類型與如何進行選擇

一、產(chǎn)品開發(fā)類型與稅收負擔水平的關系

二、產(chǎn)品開發(fā)類型與與企業(yè)銷售的關系

第三節(jié) 七大合作開發(fā)模式與稅務籌劃及風險管理

一、項目公司不同投資架構的稅負差異與籌劃之道

二、不成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理

三、成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理

四、一方提供土地及另一方提供資金之土地增值稅處理

五、兩種情況下合作各方之所得稅不同的處理

六、合作開發(fā)的其他四種情形（模式）之稅務處理

七、合作開發(fā)7大模式及其19種稅務處理風險管理

第四節(jié) 房地產(chǎn)項目“委托代建”稅務籌劃及風險管理

一、標準的“委托代建房屋”業(yè)務應符合哪些基本條件

二、代建“手續(xù)費”合同與業(yè)務處理

三、代建涉稅籌劃與各方收益分析

四、“委托代建”業(yè)務的稅務風險應對與實務操作要點

第五節(jié) 委托境外設計單位進行規(guī)劃與設計：

一、支付的設計費是否應當在我國境內(nèi)納稅

二、境內(nèi)企業(yè)承擔什么稅收責任與風險

第三階段 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設階段成本扣除籌劃及風險控制
第一節(jié) 項目開發(fā)成本在土地增值稅中的扣除與管理

一、建筑安裝工程費的土增稅審核要點與難點解析

二、稅局對建筑安裝工程費--出包方式審核內(nèi)容

三、稅局對建筑安裝工程費--自營方式審核內(nèi)容

問：稅局如何處理項目成本的“預提”“暫估”與“實際”憑證？

四、基礎設施費的審核要點難點與案例解析

問：紅線外道路的改造&綠化等計入開發(fā)產(chǎn)品成本？

五、公共配套設施費的審核要點與難點解析

問：稅務機關對建筑安裝工程費用審核特殊事項有哪些？

第二節(jié) 項目開發(fā)費用在土地增值稅中的抵扣與管理

一、稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)費用審核的關注重點

二、稅局對房地產(chǎn)開發(fā)費用--利息支出的審核

三、“八項費用”在土地增值稅清算中的具體處理

問： 1.4的層高系數(shù)分攤成本問題，運用層高系數(shù)法是否會被認可？

第三節(jié) 統(tǒng)借統(tǒng)還與內(nèi)部資金調(diào)撥之稅務風險管理

一、集團公司“資金池”的根源與運行模式

二、集團公司資金池有關稅務政策要點解析

三、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的增值稅優(yōu)惠政策

四、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務類型與稅務風險處理

五、集團企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”其他稅務注意事項

第四節(jié) 成本扣除項在土增稅與所得稅中的差異處理

一、成本扣除在土地增值稅與企業(yè)所得稅的時間有哪些不同

二、成本在土地增值稅與企業(yè)所得稅允許扣除的3大差異

第四階段 房地產(chǎn)項目組織銷售促銷稅務籌劃及風險控制

第一節(jié) 房地產(chǎn)“假按揭與零首付”模式稅務處理要點

一、“假按揭”的銷售模式稅收如何處理？

二、 “零首付”的銷售模式稅收如何處理？

第二節(jié) 房地產(chǎn)“售后回租”模式稅務處理要點

一、售后回租”的稅收風險有哪些？

二、如何解決售后回租”的稅收風險？

第三節(jié) 房地產(chǎn)“售后回購”模式稅務處理要點

一、“售后回購”的銷售模式的增值稅如何確認？

二、“售后回購”的銷售模式的企業(yè)所得稅如何確認？

三、“售后回購”的銷售模式土地增值稅如何確認？

第四節(jié) 房地產(chǎn)“低價出售”模式稅務處理要點

一、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行價值管理

二、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行稅務處理？

第五節(jié) 房地產(chǎn)“買房送車位”模式稅務處理要點

一、房企“買房送車位”促銷案例

二、沒有產(chǎn)權的配套車位是可以賣的嗎？

三、“買房贈車位”網(wǎng)簽合同怎么簽？

四、“買房贈車位”的發(fā)票怎么開？

第六節(jié) 房地產(chǎn)銷售“買一送一”模式稅務處理要點

一、“買一送一”的模式如何確認收入金額?

二、送面積銷售模式稅收規(guī)定與價值管理？

三、送家電銷售模式稅收規(guī)定與價值管理？

四、送物業(yè)銷售模式稅收規(guī)定與價值管理？

五、贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

第五階段 房地產(chǎn)項目竣工清算階段稅務籌劃與風險控制

第一節(jié) 稅務新政下土地增值稅清算流程要點解析

一、土地增值稅的應清算與可清算的要求

問：樓盤銷售后期，是否需要預交土地增值稅？

問：清算以后，未售房銷售的土地增值稅繳納，需要注意那些問題？

問：已到達清算條件，未售部分后期的清算怎樣進行？

問：尾房銷售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？

二、土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售利潤產(chǎn)生的影響

三、稅局對土地增值稅清算審核方式要點與解析

四、稅局對土地增值稅清算單位的審核與解析

問：商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅是如何計算的？

問：高級公寓增值額未超過扣除金額之和20%的是否免征土增呢？

第二節(jié) 稅局對房地產(chǎn)清算項目收入審核與難點解析

一、土地增值稅時清算項目收入是如何確定的

問題：土地增值稅的對視同銷售的情形有哪些？

二、以評估價格計算征收的清算項目收入是如何確定的

三、低價售房給職工&親戚是否調(diào)整企業(yè)的收入

四、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

問：地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用是否計入收入？

問：開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為的銷售價格如何確定呢？

問：銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性稅務句是如何審核的？

第三節(jié) 車庫與人防工程之收入歸屬稅務實務操作要點

一、車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬問題如何解決？

二、車位&車庫&地下室的收入成本的4大歸屬風險

三、建設地下人防發(fā)生的成本費用在清算時可否扣除

四、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫等采取出租形式

五、房地產(chǎn)企業(yè)單獨轉讓車位使用權年限不同的有區(qū)別嗎？

小結：車庫與人防工程之收入歸屬及成本扣除之6大稅務處理

五、開發(fā)間接費用的審核要點與難點解析

小結：稅務機關對土地增值稅清算加計扣除審核的三種i情況

第四節(jié) 項目土地增值稅8+1稅務籌劃與案例解析

一、房開企業(yè)項目收入分散籌劃法

二、房開項目利息支出方式選擇籌劃法 

三、房開企業(yè)開發(fā)費用事前轉移籌劃法

四、項目投資增加扣除項目金額籌劃法

五、房開項目增值額“臨界點”籌劃法 

六、房開項目土增稅清算對象分開或合并籌劃法 

七、裝修與毛坯合同分別簽訂法

八、成本分攤方式土增稅最低法

九、土地一二級聯(lián)動成本后移法

總結：

【資歷閱歷】

◆資本、投資、財務及稅務“四棲”實戰(zhàn)專家講師&咨詢師

◆25年在大型央企、房地產(chǎn)集團公司，世界500強及制造業(yè)上市公司歷任財經(jīng)高管

◆馬云（中國）財商實戰(zhàn)研究院首席專家講師咨詢師

◆中國國際稅務咨詢公司（國稅總局下屬）財稅專家講師

◆阿里巴巴培訓之家特約財經(jīng)專家講師&咨詢師

◆國家稅務總局稅務專家?guī)熘v師

◆“十三五”國企改革與城鎮(zhèn)化之政府顧問導師

◆中國十大優(yōu)秀財稅管理講師

◆財大廣工大MPAcc(會計學碩士)導師（碩導）

◆北大清華財大廈大中大等EMBA財商課程客座教授

◆100多家企業(yè)財稅資本落地輔導經(jīng)驗

◆5000多家財務非財務與資本培訓經(jīng)驗

◆300000多人次財務非財務與資本商務培訓講師經(jīng)驗

◆近20家上市公司（含新三板）財商輔導案例

◆近10家國企改革與城鎮(zhèn)化輔導案例

 【工作經(jīng)歷】                           

許愿老師曾在千億級大型央企、中國前三甲房地產(chǎn)企業(yè)、世界500強中的上市公司從事財務管理、預算管理、資本運作、投資融資以及發(fā)展戰(zhàn)略等工作25年，并有5家上市前籌備、上市過程及上市后（含掛牌新三板）管理等親身經(jīng)歷，是國內(nèi)極少數(shù)主講課程及咨詢項目能涉及央企、中外合資企業(yè)以及民營企業(yè)的高端綜合型老師。

許愿老師，在企業(yè)的財務管理、非財務管理、成本控制、預算管理、稅務籌劃，國內(nèi)外上市與掛牌新三板輔導、投資融資、資本運作等方面特別擅長，并具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，是為數(shù)極少的實戰(zhàn)咨詢及落地專家。

【授課風格】

充滿激情 幽默風趣  案例豐富 實戰(zhàn)演練 通俗易懂

【課程領域】

財務管理、預算管理、成本控制、稅務籌劃、資本股權、投融資、新三板、IPO、國企改制等領域

【品牌課程】

系列01：財務分析管理類

01.01《財務大數(shù)據(jù)分析與企業(yè)價值管理》課程

01.02《企業(yè)集團財務運營與精準化管理》課程

01.03《行業(yè)非財高管之財務運營管理》課程

01.04《企業(yè)成本管理與精細化控制實務》課程

01.05《企業(yè)財務報表分析與技能提升》課程

01.07《企業(yè)財務管理優(yōu)化暨提升企業(yè)價值》課程

01.08《超級全面預算編制與管理實務》課程

01.09《企業(yè)財務分析與風險防范》課程

01.10《行業(yè)財務報表閱讀與分析報告編制》課程

01.11《企業(yè)運營資金之全價值鏈管理》課程

01.12《管理會計在企業(yè)中的應用與案例分析》課程

01.13《資產(chǎn)運營中的成本控制與稅務籌劃》課程

01.14《內(nèi)部審計程序與方法暨實施技巧》課程

01.15《企業(yè)資本運營與資金管理模式暨節(jié)稅技巧》課程

01.16《營改增背景下的匯算清繳》課程

01.17《建設項目竣工決算編制實務暨營改增》課程

0118《工程及作業(yè)概預算精確編制與實務處理》課程

……

系列02：稅務籌劃與稽查應對類

02.01《營改增后企業(yè)稅務籌劃與稽查應對》課程

02.02 《后營改增政策利用與實務應對暨管理轉型》

02.03《營改增后行業(yè)稅務稽查與風險化解》課程

02.04《營改增后行業(yè)稅務籌劃與合理節(jié)稅技巧》課程

02.05《海外移民和稅務規(guī)劃暨投資財富最大化》課程

02.06《營改增后跨行業(yè)稅務籌劃與合理節(jié)稅技巧》課程

02.07《海外移民和稅務規(guī)劃暨投資財富最大化》課程

02.08《PPP項目稅務管理與稅務籌劃》課程

02.09《 最新稅制下的各稅種解析及稅務風險防范》課程

02.10《 營改增后企業(yè)財務稅務風險識別與防范》課程

02.11《2016最新稅務熱點政策解析與稅務策劃》課程

……

系列03：投資金融股權類

03.01《投資項目分析管理與案例分享》課程

03.02《電力項目投資評估與資產(chǎn)管理》課程

03.03《“馬云”式合伙人制暨股權架構實務》課程

03.04《股權激勵與基于價值創(chuàng)造的合伙人制度》課程

03.05《構建企業(yè)股權激勵體系及節(jié)稅籌劃》課程

03.06《PPP政策操作流程及實戰(zhàn)案例分析》課程

03.07《構建商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理暨增值體系》課程

03.08《資產(chǎn)評估實務操作與案例分析》課程

03.09《新型城鎮(zhèn)化之舊城改造融資與創(chuàng)新實務》課程

03.10《財務公司如何構建產(chǎn)業(yè)鏈金融體系》課程

03.11《資產(chǎn)評估實務操作與案例分析》課程

03.12《構建集團公司供應鏈增值體系》課程

03.13《融資租賃的基礎與操作實務》課綱

03.14《科技投資項目評估分析與管理》課程

03.15 《股權轉讓與實務操作》課程

03.16《商業(yè)銀行的供應鏈金融實務》課程

03.17《互聯(lián)網(wǎng)+供應鏈金融》課程

……

系列04：上市掛牌資本運作類

04.01《企業(yè)掛牌新三板實務暨財稅體系》課程

04.02《新三板公司市值管理秘密特訓營》課程

04.03《上市公司信息披露實務與風險應對》課程

04.04《注冊制下公司IPO上市操作實務》課程

04.05《上市公司治理與規(guī)范運作實務》課程

04.06《公司治理結構案例分析與思考》課程

04.07《公司并購實務操作與風險防控》課程

04.08《資本運作策略暨投融資操作實務》課程

04.09《上市掛牌新三板與上海Q板E版實務操作》課程

……

系列05：國企及其他類

05.01《國企混改政策和法人治理案例與思考》課程

05.02《國有企業(yè)混和所有制改革政策解讀》課程

05.03《國企混合所有制改制與資本運營實務》課程

05.04《國企混合所有制改制與上市實務》課程

05.05《國企改制實務與上市股權激勵》課程

05.07《項目投資分析與混合所有制暨IPO上市》課程

05.08《國有資本投資與運營公司運作實務》課程

05.09《國有企業(yè)股權收購實務與風險防控》課程

……

【咨詢項目】

◆中廣核集團公司收購擬上市的某水務公司股權的咨詢與輔導項目

◆河南某金融投資公司（央企）收購擬上市某金礦公司股權咨的詢與輔導項目

◆浙江交通投資集團IPO上市前的咨詢與前期輔導整理項目

◆中國核能集團公司西安公司股權改制及股權激勵的咨詢與輔導項目

◆佛山水務集團公司某水務投資咨詢與輔導項目

◆葛洲壩集團公司某PPP項目咨詢與稅務籌劃項目

◆廣州公用集團公司某固體廢物投資咨詢與輔導項目

◆深圳創(chuàng)優(yōu)達公司掛牌新三板財務準備與股權激勵項目

◆美的地產(chǎn)公司十年發(fā)展戰(zhàn)略及資本運作咨詢與輔導項目

◆廣州松林集團企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與內(nèi)部管理提升優(yōu)化項目

………

【授課企業(yè)】

●大型制造業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)：

長虹股份有限公司、TCL股份有限公司、格力股份有限公司、美的股份有限公司、東寶電器股份有限公司、廣電運通股份有限公司、萬達股份公司、萬科股份公司、綠地股份公司、恒大地產(chǎn)公司、廣州本田汽車有限公司、廣州豐田汽車有限公司、重慶長安汽車股份有限公司、

●世界500強及知名外企：

海南航空集團公司、普華永道會計師事務所、中國銀行股份有限公司、中國建設銀行股份有限公司、民生銀行股份有限公司、廣州發(fā)展股份有限公司、南方航空集團公司、華為科技有限公司

●大型國有企業(yè)/央企：

中國電力建設集團有限公司、中國能源建設集團有限公司、中國建筑工程總公司、中國廣核集團有限公司、中國核工業(yè)集團公司、中國移動通信集團公司、國家電網(wǎng)公司、中國南方電網(wǎng)有限責任公司、中國葛洲壩集團公司、中國鐵路工程總公司、中國交通建設集團有限公司、中國石油天然氣集團公司、中國石油化工集團公司、中國海洋石油總公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司、中國第一汽車集團公司、中國東方電氣集團有限公司、中糧集團有限公司、中國中煤能源集團公司、河南平高集團股份公司

●大學及總裁班：

北京大學EMBA及總裁班、清華大學學EMBA及總裁班、廈門大學學EMBA及總裁班、中山大學學EMBA及總裁班

●其它行業(yè)協(xié)會：

工業(yè)制造業(yè)、商業(yè)企業(yè)、電力業(yè)、養(yǎng)老與醫(yī)療業(yè)、建筑裝飾業(yè)、服飾業(yè)、物流業(yè)等行業(yè)及協(xié)會\商會\會員企業(yè)累計10000多家企業(yè)100000人次

【授后服務】

課后免費非現(xiàn)場解決企業(yè)實際遇到的問題。

【后附近照】