資產(chǎn)證券化及REITS案例解析

課程背景：

資產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢. 資產(chǎn)證券化作為世界金融領(lǐng)域的一項重大創(chuàng)新，越來越為金融市場各方所關(guān)注。

從美國次貸危機(jī)來看，資產(chǎn)證券化把房地產(chǎn)市場、信貸市場、債券市場和股票市場緊密聯(lián)系在一起，形成一種獨特的市場鏈結(jié)構(gòu)，該市場鏈反映出證券化產(chǎn)品與各個金融市場之間的強(qiáng)弱關(guān)系以及風(fēng)險傳導(dǎo)順序；短期內(nèi)證券化產(chǎn)品與市場鏈上的遠(yuǎn)端市場關(guān)系很弱，長期內(nèi)證券化產(chǎn)品與所有金融市場均保持一種穩(wěn)定正向關(guān)系，說明證券化產(chǎn)品如若發(fā)生風(fēng)險暴露，短期內(nèi)風(fēng)險只會在市場鏈的近端市場發(fā)生傳導(dǎo)而不會影響到遠(yuǎn)端市場，但在長期，風(fēng)險則會通過市場鏈傳遞給整個金融系統(tǒng)，最終可能引發(fā)市場動蕩。

而我國，資產(chǎn)證券化作為風(fēng)險管理的一種創(chuàng)新型的金融工具，通過對金融資產(chǎn)的風(fēng)險和現(xiàn)金流量的重新安排，成為我國商業(yè)銀行打破資本瓶頸，提高經(jīng)營手段的有效途徑。資產(chǎn)證券化的實施促進(jìn)了我國傳統(tǒng)的金融制度與結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了金融業(yè)向混業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從而降低了我國整個金融市場的系統(tǒng)風(fēng)險。

本課程《資產(chǎn)證券化及REITS案例解析》主要分析資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)原理及產(chǎn)品要素，發(fā)行流程，審核要點，同時針對主要證券化產(chǎn)品分類進(jìn)行深入探討和詳細(xì)案例分析，構(gòu)建企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)對證券化產(chǎn)品的體系化學(xué)習(xí)課程，尤其對正要籌備資產(chǎn)證券化發(fā)行的企業(yè)尤為值得參考和學(xué)習(xí)。

課程目標(biāo)：

■ 全面解讀資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層邏輯，了解其現(xiàn)狀與未來的發(fā)展趨勢

■ 通過從概念原理到發(fā)行落地，讓學(xué)員全面了解發(fā)行證券化產(chǎn)品操作流程

■ 通過證券化產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，讓學(xué)員掌握證券資產(chǎn)化產(chǎn)品的分析工具

■ 幫助企業(yè)建立多元化融資思維方式，打開資本視野，長足發(fā)展

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：

1）了解金融趨勢：企業(yè)董事長、總裁、接班人、上市公司總經(jīng)理等高層管理者、各地城投公司高管、公司董秘與財務(wù)總監(jiān)、

2）實操業(yè)務(wù)：基金從業(yè)人員、銀行投行部、信托相關(guān)從業(yè)人員等

課程方式：理論講解+案例剖析+情景學(xué)習(xí)+互動討論

課程大綱

第一講：認(rèn)識企業(yè)融資

一、直接融資與間接融資

1. 直接融資：結(jié)構(gòu)化融資，發(fā)行債券，發(fā)行股票等

2. 間接融資：銀行貸款，信托貸款，私募基金等

二、常規(guī)模式與創(chuàng)新模式

1. 資產(chǎn)負(fù)債表

1）資產(chǎn)負(fù)債表——債權(quán)融資，主要問題

2）損益表——股權(quán)融資，主要問題

2. 資產(chǎn)證券化：現(xiàn)金流量表（新型債務(wù)融資工具）

三、創(chuàng)新模式對企業(yè)的影響分析

1. 改善財務(wù)報表

2. 資金使用靈活，無須監(jiān)管

3. 不占用資產(chǎn)額度，無財務(wù)指標(biāo)門檻

對企業(yè)的積極影響：金融創(chuàng)新，企業(yè)形象，政府政績

四、資產(chǎn)證券化與其他債務(wù)融資方式比較

1. 短期融資券

2. 企業(yè)債權(quán)

3. 銀行貸款

4. 產(chǎn)品風(fēng)險及收益回報分析

第二講：資產(chǎn)證券化在中國發(fā)展概況

一、三個里程碑

1. 起步階段：2005年-2008年

2. 重啟階段：2011年-2014年

3. 備案制：2015年至今

二、在中國實現(xiàn)形式

1. 主要三種類型的證券化產(chǎn)品

1）CLO

2）ABS

3）ABN

2. 不同監(jiān)管場所的要求

1）證監(jiān)會

2）交易商協(xié)會

三、未來發(fā)展趨勢

1. REITS產(chǎn)品的爆發(fā)增長

2. 證券化產(chǎn)品的風(fēng)險管理

案例解析：美國2008年次貸危機(jī)的簡要分析與證券化產(chǎn)品的影響

第三講：資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)實務(wù)

一、產(chǎn)品原理

1. 資產(chǎn)信用

2. 企業(yè)信用

3. 創(chuàng)新的模式

——自身信用+資產(chǎn)信用

4. 屬性（真實出售，稅收中性，破產(chǎn)隔離，信用增級）

二、產(chǎn)品主要要素

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型

2. 產(chǎn)品的安全性

3. 結(jié)構(gòu)化固定收益證券

4. 交易場所

5. 基本結(jié)構(gòu)架構(gòu)圖

三、資產(chǎn)證券化的主要模式

1. 信貸資產(chǎn)證券化CLO

2. 資產(chǎn)支出票據(jù)ABN

3. 企業(yè)資產(chǎn)證券化ABS

四、資產(chǎn)證券化對原始權(quán)益人/發(fā)起人的影響

1. 會計影響：優(yōu)化財務(wù)報表

2. 財務(wù)比率的影響：提高財務(wù)比率的質(zhì)量和效用

五、區(qū)別其他金融產(chǎn)品優(yōu)勢

1. 融資門檻低，市場需求廣泛

2. 融資成本降低

3. 發(fā)行操作簡便

4. 產(chǎn)品期限靈活

5. 資金使用用途不受限制

6. 政策支持

7. 創(chuàng)新金融產(chǎn)品，利益共贏

案例分析：紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)資金收益ABS

第四講：資產(chǎn)證券化的發(fā)行

一、資產(chǎn)證券化的發(fā)行要點

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)

2. 原始權(quán)益人

3. 計劃管理人

4. 投資人

二、SPV詳細(xì)講解

1. 代表發(fā)行主體

2. 資產(chǎn)隔離

3. 稅收優(yōu)惠

4. 結(jié)構(gòu)特征：SPC，SPT,雙SPV

案例分析：門票收入ABS

案例分析：保理公司BAS

三、如何設(shè)計交易結(jié)構(gòu)

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人的選取

2. 計劃管理人

3. 投資人

四、主要參與方承擔(dān)的任務(wù)

1. 原始權(quán)益人

2. 計劃管理人

3. 專項計劃

4. 托管銀行

5. 擔(dān)保機(jī)構(gòu)

6. 信用評價機(jī)構(gòu)

五、如何進(jìn)行信用增級的安排

——破產(chǎn)隔離，真實出售和外部信用增級

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的選取標(biāo)準(zhǔn)：穩(wěn)定性、同質(zhì)性、質(zhì)量高、分散性、期限及不確定性

2. 我國資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)分布：融資租賃業(yè)務(wù)、消費金融和小額貸款、基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)收費、商業(yè)物業(yè)租金、REITS、企業(yè)經(jīng)營性應(yīng)收賬款

六、如何測算發(fā)行規(guī)模及產(chǎn)品期限

1. 募集資金規(guī)模：不超過基礎(chǔ)資產(chǎn)評估值

2. 存續(xù)期限

七、要發(fā)行流程

1. 確定基礎(chǔ)資產(chǎn)：選取條件有哪些

2. 設(shè)立SPV：不破產(chǎn)實體

3. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：讓與，債務(wù)更新，從屬參與

4. 信用增級：外部增級，內(nèi)部增級

5. 信用評級：法律法規(guī)風(fēng)險，基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量，交易結(jié)構(gòu)，管理和操作風(fēng)險

6. 證券發(fā)行

1）投資人主要范圍：銀行理財產(chǎn)品，證券投資基金，大型企業(yè)集團(tuán)，信托公司，保險公司

2）流動性安排

3）期限：3+3=3

4）發(fā)行利率

7. 備案：備案部門，主要法規(guī)依據(jù)

8. 維護(hù)與償還：原始權(quán)益人，計劃管理人，評級機(jī)構(gòu)

八、工作流程

1. 項目策劃階段：預(yù)計10天

2. 項目材料制作階段：預(yù)計45天

3. 產(chǎn)品推廣，計劃成立及計劃運作階段：預(yù)計30天

4. 基金業(yè)協(xié)會備案：預(yù)計15天

5. 申報主要文件

6. 審核要點

1）完備性核對2）基礎(chǔ)資產(chǎn)界定3）基礎(chǔ)資產(chǎn)特定化

4）基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓5）破產(chǎn)隔離有效性6）交易結(jié)構(gòu)7）現(xiàn)金流預(yù)測8）信用增級措施

9）循環(huán)購買的安排10）現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制11）存續(xù)期間現(xiàn)金流管理

其他事項

1. 原始權(quán)益人承擔(dān)費用問題：發(fā)行費用，發(fā)行后續(xù)費用

2. 現(xiàn)實障礙與見觀測推動

建議：1）資產(chǎn)及企業(yè)類型2）資產(chǎn)支持專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)3）客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)4）提交基礎(chǔ)信息

第五講：供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

一、供應(yīng)鏈的源起與衍生

1. 供應(yīng)鏈的生態(tài)特點

——基于上游供應(yīng)商，下游核心企業(yè)，為獲取長期業(yè)務(wù)合作的采賒銷交易方式

2. 核心企業(yè)的信用賬期管理

3. 傳統(tǒng)貿(mào)易融資

4. 現(xiàn)階段供應(yīng)鏈金融

二、供應(yīng)鏈金融的實現(xiàn)路徑

1. 核心企業(yè)

2. 主導(dǎo)方：銀行/第三方“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”

3. 主導(dǎo)方：核心企業(yè)“負(fù)債端管理”

三、發(fā)行注意要點

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)

2. 特快專列（以核心企業(yè)/保理機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)）

3. 普快公交（以保理機(jī)構(gòu)/銀行金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)）

4. 合規(guī)要求

5. 操作要點

6. 單期發(fā)行與儲架發(fā)行

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案例分析：反向保理ABS

案例分析：銀行貿(mào)融增信ABS

第六講：REITS

一、REITS融資特點及優(yōu)勢

1. 融資規(guī)模大

2. 可出表

3. 管理權(quán)不轉(zhuǎn)移

4. 融資期限長

二、REITS與傳統(tǒng)融資工具比較

1. 抵押型REITS

2. 股權(quán)型REITS

3. 業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款

4. 中期票據(jù)（公司債）

三、REITS交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

1. 收益來源

3. 資產(chǎn)權(quán)屬要求

4. 原始權(quán)益人

4. SPV機(jī)構(gòu)

5. 計劃管理人

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