一、課程背景 

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高度金融化的行業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度極高。

2021 年，國家實(shí)施“房住不炒”政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管控政策加碼，以及房地產(chǎn)長效機(jī)制改革的全面啟動(dòng)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到新時(shí)期，去金融化、去土地財(cái)政以及存量調(diào)整等戰(zhàn)略定位，決定了與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀變量，將面臨趨勢(shì)性回落，短期逆周期政策難以且也不必要過度進(jìn)行對(duì)沖性操作。恒大事件的出現(xiàn)要求中國短期逆周期調(diào)節(jié)、宏觀審慎監(jiān)管以及中期結(jié)構(gòu)性改革需要新思路，未來存量調(diào)整時(shí)期對(duì)于短期宏觀穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高的要求。

在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)定向加碼調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速在多種因素疊加預(yù)期下出現(xiàn)明顯的負(fù)增長，今年三個(gè)季度，特別是最近兩個(gè)季度房價(jià)明顯下行的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)形勢(shì)整體下滑的背景下，部分房企出現(xiàn)了比較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，在房地產(chǎn)的問題方面，僅僅從價(jià)格的角度顯然是比較單一的，所以需要一個(gè)更全面的視角。

2022 年在宏觀經(jīng)濟(jì)政策再定位、協(xié)調(diào)體系再調(diào)整以及十四五規(guī)劃全面落實(shí)等因素的作用下，中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力將得到極大的緩解，各方面增長表現(xiàn)將逐步回歸常態(tài)。從傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)全面向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型中，在需求端，房地產(chǎn)短期投資仍將呈回落態(tài)勢(shì)。

二、課程的內(nèi)容與目的 

本課程以宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分化態(tài)勢(shì)，注重實(shí)踐教學(xué)。通過該課程的學(xué)習(xí)，主要是帶領(lǐng)學(xué)員從商業(yè)銀行經(jīng)營發(fā)展角度，審慎研判房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展與金融政策，增強(qiáng)商業(yè)銀行從業(yè)人員對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范分析能力防范的能力和自覺性，達(dá)到信貸合規(guī)內(nèi)控管理。

三、課程收益 

深度分析研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化態(tài)勢(shì)及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)領(lǐng)悟金融嚴(yán)監(jiān)管背景下最新的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策與最新監(jiān)管法律法規(guī)通過學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，樹立經(jīng)營發(fā)展與戰(zhàn)略意識(shí)，理解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境深刻理解當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與結(jié)構(gòu)性調(diào)整內(nèi)涵，準(zhǔn)確把握投資動(dòng)向

四、課時(shí)：6 學(xué)時(shí) 

五、課程對(duì)象：商業(yè)銀行中高級(jí)管理人員、支行行長、公司客戶經(jīng)理、零售客戶經(jīng)理、

一線業(yè)務(wù)人員等 

五、教學(xué)模式 

本課程以面授為主，結(jié)合商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營經(jīng)典案例分析。在此基礎(chǔ)上，加

深對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)趨勢(shì)分析，通過房地產(chǎn)泡沫化及其對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的影響，提高業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與判斷能力，達(dá)到更好的教學(xué)效果。

第一章 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)與可能影響 

（一）政策背景：房地產(chǎn)的調(diào)控方式進(jìn)入精準(zhǔn)定向分類調(diào)控的新階段 1、“三線四檔”：直接以房地產(chǎn)企業(yè)為調(diào)控對(duì)象，控制總負(fù)債率

2、房地產(chǎn)金融審慎管理：對(duì)銀行提出了更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款約束

3、政策調(diào)控需要置于降杠桿的整體背景下進(jìn)行

（二）房價(jià)增速在多種因素疊加預(yù)期下出現(xiàn)負(fù)增長 1、通過房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)出現(xiàn)明顯下滑

（1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)指數(shù) RSI

（2） 房地產(chǎn)銷售量價(jià)齊跌

（3） 房企新開工面積下降

（4） 房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊

（5） 房地產(chǎn)投資整體下滑

（6） 土地拍賣市場(chǎng)整體降溫

2、部分房企出現(xiàn)了較大的違約風(fēng)險(xiǎn)

3. 對(duì)今年二季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的初步總結(jié)與研究

4. 對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的可能影響要全面、客觀、理性地判斷

（1） 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍處于可以承受的區(qū)間

（2） 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)違約事件不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

（3） 政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整將隨時(shí)為可能的風(fēng)險(xiǎn)提供對(duì)沖和緩沖

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)外部影響因素 

1、中國經(jīng)濟(jì)增長與收入水平

2、城市化進(jìn)程

3、中國人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)

4、中國土地政策

5、中國的城市分層與資源分配的不平衡

6、寬松的流動(dòng)性

7、居民投資渠道的缺乏一一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融化特征與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 

（一）房地產(chǎn)為什么是一個(gè)金融化的行業(yè)

  1、房地產(chǎn)包含土地的三級(jí)開發(fā)，持續(xù)加杠桿率

2、房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)和居民購房借款，形成房地產(chǎn)開發(fā)貸款

（二）為什么房地產(chǎn)是金融領(lǐng)域的“灰犀牛” 1、房地產(chǎn)領(lǐng)域的最核心問題是泡沫化

2、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制與影響

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行背后的主體與市場(chǎng)關(guān)聯(lián)

（四）房地產(chǎn)行業(yè)是在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上

（五）商業(yè)銀行將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范放在一個(gè)戰(zhàn)略高度

第四章    房地產(chǎn)泡沫化及其對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的影響 

（一）當(dāng)前的房價(jià)與收入比情況

  1、 一線城市與主要城市房價(jià)收入比

  2、 主要省市區(qū)的房價(jià)收入比

 （二）房價(jià)、房地產(chǎn)貸款與 M2 增速

 （三）究竟是什么驅(qū)動(dòng)了房價(jià)上漲？（兩個(gè)維度） 1、 驅(qū)動(dòng)中國房價(jià)上漲的主要原因

（1） 經(jīng)濟(jì)增長模式（地方政府 GDP 競(jìng)爭(zhēng)、大規(guī)模城鎮(zhèn)化、土地壟斷供應(yīng)）的推波助瀾

（2） 過去幾十年強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長所帶來的內(nèi)生性需求

（3） 住房與教育、社會(huì)保障與婚嫁等關(guān)鍵社會(huì)資源“捆綁”在一起，存在隱性的附帶價(jià)值

（4） “永遠(yuǎn)上漲”的房價(jià)扭曲了市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致大量投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)

2. 房價(jià)周期的國際經(jīng)驗(yàn)

（1） 在長期價(jià)值更高的國家，房價(jià)暴漲更加頻繁和嚴(yán)重

（2） 在住房供應(yīng)缺乏彈性的地方，需求的價(jià)格效應(yīng)更大

（3） 由于住房是耐用的，它的短期供應(yīng)曲線在目前的供應(yīng)下是扭曲的3. 投機(jī)性力量是中國房價(jià)上漲的重要推動(dòng)力

（1） 房子作為商品的三個(gè)可能屬性：消費(fèi)品（自?。⑼顿Y品（獲取穩(wěn)定收益）、投機(jī)品（追求轉(zhuǎn)賣價(jià)差）

（2） 主要城市的住房空置率高：2-3%的租金回報(bào)率明顯低于國際水平的 4-6% 4. 房價(jià)泡沫破裂對(duì)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)與沖擊機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)下行壓力全面加大的風(fēng)險(xiǎn)

第五章 房地產(chǎn)管控政策的加碼以及長效機(jī)制改革全面啟動(dòng) 

（一）房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀變量發(fā)生變化--面臨趨勢(shì)性回落 

1、房企貫徹落實(shí)“房住不炒”政策—去金融化

2、地方土地集中招拍掛政策調(diào)整--去土地財(cái)政

3、存量房政策調(diào)整—加快去庫存化

4、壓降債務(wù)、付息成本增加、房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的緊縮和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于短期宏觀穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高要求

（二）重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)短期集中釋放超出房地產(chǎn)行業(yè)可承受能力的風(fēng)險(xiǎn) 

1、房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管趨嚴(yán)下行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速釋放

（1） “三條紅線”：壓降負(fù)債、限售、限貸、限購等

（2） “集中供地”政策：進(jìn)一步房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間

2、弱區(qū)域、弱資質(zhì)房企業(yè)再融資難度明顯加大，難以通過“借新還舊”的方式對(duì)到期債務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性展期、緩釋債務(wù)滾動(dòng)壓力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面改革與發(fā)展轉(zhuǎn)型 

1、長期改革勢(shì)在必行，短期穩(wěn)定需靠政府發(fā)力

2、大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，全力配合低收入階層的收入倍增計(jì)劃，提供充裕的租賃服務(wù)和低端住房的供給。

第六章 2022 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與趨勢(shì) 

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于較為嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境之中，疊加融資環(huán)境收縮，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開始呈現(xiàn)加速釋放態(tài)勢(shì)。

2、房地產(chǎn)-地方財(cái)稅體系發(fā)生轉(zhuǎn)型

（1） 堅(jiān)持“房住不炒”的政策措施，特別是房地產(chǎn)稅全面試點(diǎn)

（2） 地方政府-房地產(chǎn)-金融機(jī)構(gòu)-地方國有企業(yè)相互促進(jìn)的融資體系將全面變革

3、在穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的機(jī)制下，房地產(chǎn)供應(yīng)模式將從 “單一市場(chǎng)軌”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)-政府雙軌并行”

4、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要“三大類舉措并用”，并保持房地產(chǎn)行業(yè)中長期改革定力

（1） 中長期的改革和長效機(jī)制的變化要堅(jiān)定不移的推進(jìn)，不要因?yàn)闀簳r(shí)性的波動(dòng)而立刻停止；

（2） 在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上一定要加大力度；

（3） 政府發(fā)揮短期穩(wěn)定的作用要遵循供求規(guī)律，特別是短期和中長期的供求規(guī)律。

---THE END---