土地一級開發(fā)暨城市更新(舊改)操作實務(wù)及風(fēng)險防范

【培訓(xùn)收益】：

面對巨大的市場，相關(guān)各方利益博弈也異常激烈---它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？本課程全面剖析土地一級開發(fā)暨城市更新（舊改）最新政策要領(lǐng)，探討過程中的困難、挑戰(zhàn)與機遇，教您把握城市更新運營趨勢，疏理項目操作流程，掌握項目操作的主要環(huán)節(jié)和流程，分析項目影響因素，把握規(guī)律，創(chuàng)新方法，克服風(fēng)險，理性作為！

【培訓(xùn)對象】：

房地產(chǎn)業(yè)投資人、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)、投融資高管與經(jīng)紀人高管

【培訓(xùn)時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子：

前言：認識土地一級開發(fā)暨城市更新（舊改）

第一章 土地流轉(zhuǎn)暨一級開發(fā)模式與案例解析

一、“開發(fā)商獨立”開發(fā)暨政府“零地價”出讓生地模式

案例：揚州首開蔣*中心區(qū)項目

二、“兩分兩換”暨宅基地和承包地分開&搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開的模式

案例：嘉*七*鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開發(fā)模式

三、“政府+開發(fā)商合作”暨土地一級開發(fā)中最核心開發(fā)模式

案例：**城投新*灣城項目

四、“二級市場捆綁”暨政府與一級開發(fā)商的分配土地增值收益開發(fā)模式

案例：保*佳*定新城項目

五、“物業(yè)回購”暨二級市場打包開發(fā)的延伸開發(fā)模式

案例：華*嘉定南*項目

六、“合格投標人”暨政府提前確定土地使用權(quán)受讓方的土地開發(fā)模式

案例：樂*北京*家園項目

第二章 棚戶區(qū)改造與城市更新的方式暨模式

一、棚戶區(qū)改造原則

二、棚戶區(qū)幾種開發(fā)方式比較

三、棚戶區(qū)改造模式

四、城市更新（城中村改造）的特點

五、城市更新(舊改)模式比較分析

1、當前城市更新（舊改）政策梳理

2、城市（舊改）中的矛盾焦點分析

3、城市更新（舊改）原則

4、幾個主要城市更新模式比較

六、企業(yè)參與城中村改造的方式分析

第三章  一級土地開發(fā)暨城市更新(舊改)操作流程詳解

一、城中村改造（舊改）總流程

二、城改項目審批事項及流程詳解

三、土地的一級開發(fā)

1、前期準備階段

2、拆遷工作流程

【案例】某城中村改造項目規(guī)劃公示

四、開發(fā)實施階段工作流程

【案例】某市政規(guī)劃調(diào)整讓城中村改造泡了湯

五、城市規(guī)劃的五個層次

【案例】某規(guī)劃不嚴村民遭遇“二次拆遷”

六、城中村改造規(guī)劃建設(shè)審批流程圖

【案例】某市城中村和舊城改造工作程序

七、一級開發(fā)中的補償安置

1、拆遷補償安置的方式

【案例】警示拆遷沖突何其多

2、征收補償方案的內(nèi)容

【案例】某城中村拆遷安置補償方案

3、 拆遷補償安置標準的確定

【案例】某市拆遷補償安置補償標準

【案例】某市城中村改造拆遷成本及補償標準

【案例】某市部分城中村改造補償方案

4、城中村改造安置房問題

5、房屋質(zhì)量問題

【案例】某村改造項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

八、城改項目的經(jīng)濟效益測算

【綜合案例】某城市更新（舊改）項目可行性研究報告

第四章 開發(fā)企業(yè)與地方政府簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議博弈要點

一、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成條款

二、土地一級開發(fā)凈收益分成條款

四、涉及土地規(guī)劃和土地“招拍掛”的條款

五、政策性風(fēng)險的責(zé)任承擔(dān)條款

六、土地一級開發(fā)中政府優(yōu)惠政策的條款

七、是否由一級開發(fā)企業(yè)進行二級開發(fā)的條款

八、爭議解決方式的條款

第五章 土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成與測算依據(jù)

一、項目前期費用與測算依據(jù)

二、征地、拆遷費用與測算依據(jù)

三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用

五、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用

六、工程建設(shè)其他費用與測算依據(jù)

七、管理費與測算依據(jù)

八、財務(wù)費用與測算依據(jù)

九、銷售費用與測算依據(jù)

十、應(yīng)納稅費與測算依據(jù)

十一、不可預(yù)見費與測算依據(jù)

第六章 一級土地開發(fā)暨城市更新（舊改）中的風(fēng)險防范

一、對城市更新（舊改）風(fēng)險的認識

1、什么是城市更新（舊改）風(fēng)險

2、城市更新（舊改）風(fēng)險的特征

二、城市舊改風(fēng)險類型及其防范

1、土地風(fēng)險的來源及其防范

2、拆遷風(fēng)險的來源及其防范

3、市場風(fēng)險的表現(xiàn)及其防范

4、政府風(fēng)險的因素及其防范

【案例】某市最大城中村拆遷一波三折

五、財務(wù)風(fēng)險的形式及其防范

六、運營風(fēng)險的因素及其防范

五、城市更新典型案例解析

總結(jié)：土地開發(fā)一二聯(lián)動操作流程解析