我國住房租賃市場的政策與運營模式

一、我國住房租賃市場的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

1、需求端：流動人口促長租賃剛需、租售背離引發(fā)購房需求溢出

（1）城鎮(zhèn)化進程中的流動人口衍生租賃需求

（2）畸形的租售比、限購限貸擠壓出需求

（3）個體租賃消費周期延長，間接增加租賃需求

2、供給端：租賃房源供給不足、現(xiàn)有租賃市場痛點較多

（1）租賃房源不足

（2）租賃市場亟待規(guī)范

3、對比國際：租賃市場規(guī)模有待提高

（1）租賃人口占比有待提高

（2）租金規(guī)模有待提高

二、我國住房租賃市場出臺的主要政策解讀

（一）中央層面的政策

1、2015年住建部等部委相繼出臺政策發(fā)展住房租賃市

2、2016年國務(wù)院出臺：

（1）推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

（2）加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見

 （3）“推進REITs試點”等

（4）“發(fā)展租購并舉的住房制度”列為工作重點

3、2017年5月《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見

（二）地方政府的政策

1、庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給

2、庫存壓力大的省份則強調(diào)利用好存量用地

3、多數(shù)省份允許改建商品房用于租賃，并加快培育專業(yè)租賃企業(yè)、鼓勵房企轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓彶⑴e型。

4、50%以上省份提出要允許公積金支付房租推進REITs試點、支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品

5、對租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠、通過發(fā)放租房補貼，鼓勵新市民從市場租賃房源。

（三）住房租賃的政策支持可歸納為以下幾類：

1、供給：供地上，加大租賃用地供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

2、金融：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業(yè)給予融資支持、推進REITs試點。

3、財政：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補貼）。4、法律：立法，切實推進租購?fù)瑱?quán)。

（四）典型案例：

1、北京利用集體土地建設(shè)租賃住房

2、佛山建專業(yè)化租賃平臺

3、上海推出租賃用地

三、金融支持與租房市場運營模式

（一）資金端：金融支持力度加強，兩支公寓ABS產(chǎn)品發(fā)行

1、貸款支持，如：利率優(yōu)惠、開發(fā)貸展期、政策性信貸支持。

2、鼓勵融資工具創(chuàng)新，如不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款等

（1）魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃

（2）自如房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃

（二）運營模式

1、重資產(chǎn)運營的三類模式

（1）政府主導(dǎo)型：購買存量商品房或自建住宅，作為房源

（2）國企主導(dǎo)型：通過自建、購買、資產(chǎn)劃撥等方式獲得房源

（3）私企主導(dǎo)型：競得自持商品住宅、非住宅改造等

2、輕資產(chǎn)管理的兩類模式

（1）改造式長租

（2）零散式長租

3、 長租公寓運營商與龍頭房企涉足

（1）近年來成立的主要長租公寓品牌及其基本情況

（2）龍頭房企長租公寓布局現(xiàn)狀及未來規(guī)劃

4、典型案例

（1）典型品牌案例分析：魔方生活服務(wù)集團

（2）典型品牌案例分析：旭輝領(lǐng)寓