房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)問題及應(yīng)對措施

【課程背景】

近年來隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在如此激烈的市場競爭中得到生存與發(fā)展，首先應(yīng)該對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行完善。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中出現(xiàn)了一些問題，怎樣對這些問題進(jìn)行解決成為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需解決的問題。本課程對房開企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題進(jìn)行探討，并提出一些解決的措施與對策。

【課程大綱】

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的高頻問題

1、經(jīng)營管理層中權(quán)利交疊、職責(zé)不明

2、未認(rèn)識到內(nèi)部審計(jì)的重要性

3、內(nèi)部審計(jì)缺乏一定的獨(dú)立性

4、內(nèi)控制度存在設(shè)計(jì)缺陷

5、內(nèi)部控制執(zhí)行混亂及舞弊

6、審計(jì)手段滯后于會計(jì)核算

7、審計(jì)人員專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

8、審計(jì)整改問題屢審屢犯

二、內(nèi)部控制設(shè)計(jì)缺陷

（一）拿地階段

1、是否制定了完善的拿地環(huán)節(jié)的制度

2、做出拿地決策的標(biāo)準(zhǔn)及審批流程

3、拿地的方式及與各方簽訂的合作協(xié)議的附加承諾

（二）采購環(huán)節(jié)

1、采購方式的劃分及供應(yīng)商入選條件

2、不合規(guī)的發(fā)標(biāo)、招標(biāo)、存在“地域保護(hù)”

3、招標(biāo)公告中是否帶有明顯指向性

（三）、成本管理

1、制定成本預(yù)算，對超預(yù)算的項(xiàng)目重點(diǎn)分析原因及必要性不足

2、進(jìn)度款支付及結(jié)算與合同約定付款進(jìn)度及比例不符

3、獲取簽證清單，分析歷次簽證發(fā)生的合理性；

4、核對簽證審批時(shí)間與實(shí)際工程合同簽訂時(shí)間——先斬后奏

（四）工程管理

1、進(jìn)度管理：

1）工程計(jì)劃臺賬等工程進(jìn)度報(bào)告及見證性資料不全

2）工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離

3）制度執(zhí)行過程中缺少督促機(jī)制

4）對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施

2、工程質(zhì)量管理：

1） 詢問是否制定了材料封樣、進(jìn)場材料檢驗(yàn)制度

2）從進(jìn)場材料確認(rèn)單上抽樣檢查是否經(jīng)過三方檢驗(yàn)確認(rèn)，

3）在現(xiàn)場查看是否材料管理比較混亂，無法使用或者閑置的情況

4）是否制定現(xiàn)場質(zhì)量巡檢制度。

（五）銷售管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特性造成短期牟利行為

2、房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性的特點(diǎn)

3、信息溝通不對等，增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實(shí)務(wù)梳理

1、以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪少計(jì)銷售收入

2、住宅銷售收入未申報(bào)納稅

3、支付地價(jià)費(fèi)用無合法憑證

4、多計(jì)開發(fā)成本

5、建安成本畸高

6、公共配套設(shè)施支出無成本對象

7、增加注冊資本未繳印花稅

8、現(xiàn)金捐贈超標(biāo)準(zhǔn)稅前扣除

9、項(xiàng)目列支愈期借款利息

四、審計(jì)問題應(yīng)對措施

1、制定審計(jì)制度及工作規(guī)范

1）“定期審計(jì)制度”

2）“審計(jì)聯(lián)絡(luò)員制度”

3）“審計(jì)巡查制度”

4）“審計(jì)報(bào)告制度”

5）“委托審計(jì)制度”

6）“工程預(yù)決算審計(jì)制度”

7）“審計(jì)復(fù)審制度”

2、明確審計(jì)的主要職權(quán)

1）檢查會計(jì)報(bào)表、會計(jì)賬簿、會計(jì)憑證、等文件資料；

2）檢查內(nèi)部管理制度、規(guī)定和程序

3）審閱經(jīng)濟(jì)合同或協(xié)議；

4）檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目資料；

5）檢查資金及其他財(cái)產(chǎn)，主要包括各種存貨、固定資產(chǎn)和貨幣資金等；

6）對審計(jì)中的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查并索取證明材料；

7）對嚴(yán)重違反國家法律人員的追責(zé)及建議；

8）對投資決策、企業(yè)經(jīng)營及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評估；

9）提出改進(jìn)管理、提高效益的建議，檢查審計(jì)結(jié)論的落實(shí)情況。

3、關(guān)注重視審計(jì)預(yù)警

1）、預(yù)警報(bào)告的時(shí)間

①定期報(bào)告

②不定期的報(bào)告

2）、預(yù)警報(bào)告的內(nèi)容：

①公司的經(jīng)營陷入困境，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)；

②公司的財(cái)務(wù)狀況惡化，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)；

③ 公司的管理失控，或顯示出較大的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)價(jià)值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏