房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控

【課程背景】

房地產(chǎn)企業(yè)2020年進(jìn)入嚴(yán)峻的并購倒閉潮，資金流的考驗(yàn)一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)向，國家在加速尋找可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時(shí)代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時(shí)代，更須嚴(yán)格把控試錯(cuò)成本，對(duì)于各不可小覷的成本項(xiàng)目--稅收成本，更應(yīng)從初始階段，即對(duì)稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、細(xì)分作業(yè)構(gòu)成、施工過程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。

【課程大綱】

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險(xiǎn)

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢(shì)新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：

1）國地稅合并

2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項(xiàng)

3）遺留問題、老項(xiàng)目、老稅率

4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開

5）納稅評(píng)估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

5．善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明

6．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）

7．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行

8．合法憑證如何掌握

9．確實(shí)無法取得合法憑證的補(bǔ)救

10．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)

二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

3、股權(quán)收購方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

4、合作開發(fā)模式

5、限地價(jià)競(jìng)配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定

7、土地出讓金返還

三、開發(fā)成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費(fèi)

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

（二）建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）

1、利息發(fā)票開具時(shí)間

2、計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

3、贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價(jià)分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）

9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間

10、違約金專題

模塊二  分稅種預(yù)計(jì)測(cè)算

一、增值稅預(yù)算及預(yù)繳

1、銷項(xiàng)稅額測(cè)算與銷項(xiàng)抵減

2、進(jìn)項(xiàng)稅額測(cè)算：

⑴ 購建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費(fèi)用

⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7) 其他費(fèi)用

二、企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計(jì)毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．開發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

三、土地增值稅稅負(fù)測(cè)算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/span>

3．車位銷售方式（附贈(zèng)、銷售、租賃）對(duì)清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計(jì)算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費(fèi)

3．開發(fā)費(fèi)用

4．利息支出

5．加計(jì)扣除與預(yù)提

6．車位

7．營銷設(shè)施

五、資產(chǎn)剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

企業(yè)價(jià)值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏