商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程運(yùn)營(yíng)管理沙盤(pán)模擬演練

v  引言

◎我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚,缺乏相關(guān)理論和實(shí)踐的指導(dǎo),導(dǎo)致市場(chǎng)盲目發(fā)展,欠缺合理的規(guī)劃、科學(xué)的運(yùn)營(yíng)以及整體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),造成了項(xiàng)目同質(zhì)化情況嚴(yán)重等諸多問(wèn)題的出現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新課題,作為一種以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式,其成功運(yùn)作需要具備相當(dāng)?shù)馁Y源整合能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,因此選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式至為重要。

◎當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，履行的已不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)職能，還要履行商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商和生活內(nèi)容的供應(yīng)商多種職能；既要幫助商鋪的投資者、企業(yè)的股東帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，還要為廣大的終端消費(fèi)者提供多姿多彩的生活服務(wù)。

◎如何通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，讓本項(xiàng)目在有限的消費(fèi)者面前成為體驗(yàn)、休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)的首選？如何根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，打造立體的傳播網(wǎng)絡(luò)，讓目標(biāo)客戶群在任何環(huán)境下都有接受到相關(guān)的信息的機(jī)會(huì)，從而使項(xiàng)目招商銷售成功？

v 沙盤(pán)課程簡(jiǎn)述

沙盤(pán)模擬演練是一種極具實(shí)戰(zhàn)色彩的管理培訓(xùn)課程。它是由參加學(xué)習(xí)的企業(yè)中、高層經(jīng)理組成幾個(gè)相互競(jìng)爭(zhēng)的模擬管理團(tuán)隊(duì)，圍繞與培訓(xùn)主題相關(guān)的管理活動(dòng)，完成演練與學(xué)習(xí)、共同提高管理能力的高端培訓(xùn)模式。

沙盤(pán)模擬演練課程先期由歐美知名商學(xué)院推出，是歐、美工商管理碩士的核心課程之一。歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的眾多大中型企業(yè)將其作為中高層的常設(shè)必修課程。目前在中國(guó)大陸也已推廣普及并受到普遍歡迎。

彭于壽教授及其團(tuán)隊(duì)近年來(lái)在與國(guó)內(nèi)外高校、大型企業(yè)的沙盤(pán)培訓(xùn)合作和研討中，逐步在沙盤(pán)課程中植入了先進(jìn)的行動(dòng)學(xué)習(xí)法理念和方法，將沙盤(pán)模擬推向了一個(gè)更高的層次。其核心是：1、讓沙盤(pán)演練成為學(xué)員的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)交流的平臺(tái)和知識(shí)創(chuàng)造的過(guò)程；2、通過(guò)探索與反思，突出績(jī)效的改善和領(lǐng)導(dǎo)力的提升；3、通過(guò)引導(dǎo)，促進(jìn)學(xué)員認(rèn)知模式的改造；4、在知識(shí)整合和能力提升的同時(shí)，掌握解決企業(yè)實(shí)踐中重要問(wèn)題的方法和工具。

v 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程運(yùn)營(yíng)管理沙盤(pán)課程概述

本課程系專為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供的實(shí)戰(zhàn)型演練課程，旨在中國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)后，在中國(guó)城市規(guī)?；l(fā)展和質(zhì)量提升并重、以及商業(yè)地產(chǎn)形式愈加多樣化的新形勢(shì)下，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)找準(zhǔn)自身定位，獲得可持續(xù)發(fā)展而開(kāi)發(fā)的沙盤(pán)培訓(xùn)課程。

本課程以中國(guó)的城市化發(fā)展為大背景，通過(guò)模擬不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情景，引領(lǐng)各模擬公司針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)策略、流程管理及重點(diǎn)環(huán)節(jié)管控即拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、工程建設(shè)、招商、銷售、開(kāi)業(yè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)模擬，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)、控制，全面演練商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程的管理和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，以提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策、管理和執(zhí)行的水平，反映其存在的問(wèn)題并加以控制。

本課程涵蓋了項(xiàng)目生命周期的全過(guò)程，包括政策解讀、環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)研、土地獲取、項(xiàng)目定位、投資預(yù)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工建設(shè)、營(yíng)銷推廣、招商、銷售、開(kāi)業(yè)、成本管控等實(shí)戰(zhàn)模擬內(nèi)容。主要內(nèi)容涉及：調(diào)研、拿地、投資、策劃、融資、開(kāi)發(fā)、前期、設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、財(cái)務(wù)、成本、合同、采購(gòu)、交付、推廣、招商、銷售、客服、物業(yè)等。

本課程旨在使學(xué)員通過(guò)學(xué)習(xí)，獲得以下收益：

（1）掌握房地產(chǎn)公司管理與業(yè)務(wù)流程體系設(shè)計(jì)；

（2）掌握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從調(diào)研、拿地到物業(yè)管理全過(guò)程流程管理手段與技術(shù)處理；

（3）掌握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)環(huán)節(jié)控制策略，分析風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行有效管控；

（4）體驗(yàn)信息共享機(jī)制的建立方法，使信息溝通與交流更加便捷；

（5）認(rèn)識(shí)和理解市場(chǎng)導(dǎo)向型的項(xiàng)目管理，即從市場(chǎng)和客戶需求出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值和企業(yè)盈利為目標(biāo)，管理項(xiàng)目全過(guò)程的價(jià)值活動(dòng)；

（6）加深從宏觀角度管理項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的認(rèn)知，即實(shí)現(xiàn)投資、定位、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量的綜合管理。

本課程對(duì)伴隨我國(guó)城市化發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)歷程進(jìn)行歸并整理后，側(cè)重于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及產(chǎn)品功能用途發(fā)生巨大變化的形勢(shì)下，著眼于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式多樣化的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略構(gòu)建、市場(chǎng)開(kāi)拓、市場(chǎng)定位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略以及經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新的演練。通過(guò)訓(xùn)練，提升參訓(xùn)學(xué)員在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)需求分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、環(huán)境應(yīng)變、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、資源配置、預(yù)算管理、風(fēng)險(xiǎn)管控以及部門(mén)溝通協(xié)作等諸項(xiàng)能力。

v  培訓(xùn)講師：彭于壽

v 培訓(xùn)對(duì)象

?  商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中層及以上管理人員

?  業(yè)務(wù)經(jīng)理、中基層主管及資深員工

?  地產(chǎn)經(jīng)理人班或其他房地產(chǎn)類研修班的學(xué)員

v 培訓(xùn)成果輸出

1、各學(xué)員（或各小組）撰寫(xiě)沙盤(pán)演練報(bào)告；

2、講師課后提供沙盤(pán)演練述評(píng)。

（以上成果輸出二選一）

v 授課方式

島式教學(xué)、情景模擬，體驗(yàn)式學(xué)習(xí)；

學(xué)員間深度溝通、師生間互動(dòng)交流、團(tuán)隊(duì)間全面競(jìng)爭(zhēng)。

v  課程主要知識(shí)點(diǎn)（系支撐演練的專業(yè)理論知識(shí)，不做專門(mén)講授）

（一）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1. 商業(yè)地產(chǎn)概述

   商業(yè)地產(chǎn)的廣義和狹義概念

   商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式

   商業(yè)地產(chǎn)的不同分類

   我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

   商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的一般原則

2.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

什么是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)？

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)特征及發(fā)展規(guī)律；

環(huán)境分析方法；

一二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析。

3. 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

不同時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分；

不同標(biāo)志的市場(chǎng)細(xì)分；

商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇；

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位。

4. 項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃

幾種不同的規(guī)劃組合；

商業(yè)規(guī)劃的六項(xiàng)原則；

主力店談判；

建筑規(guī)劃。 

5. 項(xiàng)目可行性研究

項(xiàng)目論證的步驟；

投入產(chǎn)出分析；

經(jīng)濟(jì)上的合理性；

技術(shù)上的先進(jìn)性；

建設(shè)條件的可行性。 

（二）項(xiàng)目定位與策劃

1. 行業(yè)環(huán)境分析

邁克爾.波特的“五力競(jìng)爭(zhēng)模型”及其在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用；

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析方法；

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不同區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境。

2. 市場(chǎng)需求分析與項(xiàng)目定位

不同客戶群的需求特征；

土地用途與項(xiàng)目定位；

市場(chǎng)需求與項(xiàng)目定位；

不同導(dǎo)向的項(xiàng)目定位。

3. 商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

   招商銷售原則

   常見(jiàn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

   整合營(yíng)銷手段在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

   商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃

（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1. 風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法；

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控手段。

2. 資金預(yù)算與成本控制

   資金預(yù)算內(nèi)容；

   商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本項(xiàng)目；

   成本控制方法與手段；

   如何提高成本利潤(rùn)率？

4. 商業(yè)地產(chǎn)融資與資金鏈管理

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常見(jiàn)的融資途徑；

資金鏈管理的方法和內(nèi)容；

如何提高資金利潤(rùn)率？

5、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的本利量分析及其它常規(guī)分析方法；

項(xiàng)目核算及企業(yè)效益；

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的內(nèi)容及主要方法。

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理

1. 項(xiàng)目管理過(guò)程

起始過(guò)程；

計(jì)劃過(guò)程；

實(shí)施過(guò)程；

控制過(guò)程；

結(jié)束過(guò)程。

2. 工程項(xiàng)目管理三要素

工期；

質(zhì)量；

成本。

3. 地產(chǎn)項(xiàng)目及其開(kāi)發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程；

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)。

4. 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)；

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

風(fēng)險(xiǎn)管理。

5. 項(xiàng)目干系人管理

干系人辨識(shí)；

干系人管理與協(xié)調(diào)。

（五）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

1.市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)定位

基于何種因素決定市場(chǎng)定位？

  幾種常見(jiàn)的市場(chǎng)定位方法。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的基本組合（4P）：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略；

從4P到4C（溝通、服務(wù)、便利、成本）——營(yíng)銷的核心；

與中國(guó)國(guó)情相匹配的大市場(chǎng)營(yíng)銷（6P）——政治權(quán)利與公共關(guān)系；

3. 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略

差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原理；

基于不同商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式的競(jìng)爭(zhēng)策略；

基于不同地產(chǎn)市場(chǎng)級(jí)別的競(jìng)爭(zhēng)策略；

邁克爾.波特的競(jìng)爭(zhēng)理論在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的運(yùn)用；

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新特征。