房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)防控暨稅務(wù)籌劃

【課程收益】：

并購(gòu)的財(cái)務(wù)決策過(guò)程，交易如何定價(jià)？如何減少稅務(wù)成本？如何為并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行融資？沒(méi)有財(cái)務(wù)方面的正確交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、模型、工具支持，并購(gòu)很難成功。

通過(guò)最新房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀，豐富并購(gòu)案例與經(jīng)典操作手法完全呈現(xiàn)，并購(gòu)的各個(gè)流程步驟等，掌握企業(yè)并購(gòu)的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)、成因，掌握風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制方法，以及并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的綜合解決之道，幫助企業(yè)相關(guān)人員建立良好的并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制意識(shí)。使學(xué)員懂得并購(gòu)重組的財(cái)務(wù)談判，掌握并購(gòu)重組的實(shí)操方法、人力資源與文化整合等…..為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略構(gòu)想而進(jìn)行優(yōu)化資源配置功能，增強(qiáng)公司的贏利能力，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

【培訓(xùn)對(duì)象】：

房地產(chǎn)企業(yè)主、CEO、高管、財(cái)務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)主管等

【培訓(xùn)時(shí)間】：

3天（上午9：00-12：00，下午1：30-4：30 ）

【課程大綱】：

引子（案例）

第一章 戰(zhàn)略指導(dǎo)的企業(yè)資本運(yùn)作暨并購(gòu)方式方法

第一節(jié) 企業(yè)戰(zhàn)略指導(dǎo)下資本運(yùn)作暨并購(gòu)分類(lèi)與方式

一、現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)品&資產(chǎn)&資本的經(jīng)營(yíng)聯(lián)系與區(qū)別

二、現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張的戰(zhàn)略體現(xiàn)--資本運(yùn)營(yíng)

三、并購(gòu)（收購(gòu)）是企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作的核心

四、企業(yè)其他的資本運(yùn)作（并購(gòu)）方式

小結(jié)：股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)的區(qū)別及優(yōu)劣勢(shì)分析

第二節(jié) 大型企業(yè)集團(tuán)資本運(yùn)作六大模式與案例解析

一、企業(yè)生態(tài)鏈（產(chǎn)品）并購(gòu)戰(zhàn)略模式

二、企業(yè)橫向并購(gòu)戰(zhàn)略模式

三、縱向并購(gòu)（全產(chǎn)業(yè)鏈并購(gòu)）戰(zhàn)略模式

四、混合并購(gòu)（多元化并購(gòu)）模式

五、金融控股集團(tuán)戰(zhàn)略模式

六、投資集團(tuán)戰(zhàn)略模式

小結(jié)：不同投資并購(gòu)方向的機(jī)會(huì)與威脅分析 

小結(jié)：可參考的投資并購(gòu)戰(zhàn)略組合模式

第三節(jié) 企業(yè)并購(gòu)重組策略制定與盈利模式的設(shè)定

一、企業(yè)并購(gòu)的戰(zhàn)略目標(biāo)

二、企業(yè)并購(gòu)策略制定

三、企業(yè)并購(gòu)的收購(gòu)方式

四、企業(yè)并購(gòu)的兩大手段

五、企業(yè)并購(gòu)時(shí)的盈利模式設(shè)定

六、企業(yè)并購(gòu)時(shí)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式選擇

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的種類(lèi)與方法選擇

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的種類(lèi)與要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓種類(lèi)與要點(diǎn)

1、在建工程轉(zhuǎn)讓(含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)方式

2、房屋買(mǎi)賣(mài)(一手房買(mǎi)賣(mài))方式

3、房地產(chǎn)拍賣(mài)方式

4、從買(mǎi)賣(mài)到轉(zhuǎn)讓方式

二、企業(yè)收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)股權(quán)的方式并購(gòu)與要點(diǎn)

三、房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)與要點(diǎn)解析

第二節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與選擇

一、資產(chǎn)收購(gòu)的方式與選擇

 1、在建工程轉(zhuǎn)讓與選擇

 2、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與選擇

3、房地產(chǎn)拍賣(mài)與選擇

4、從買(mǎi)賣(mài)到轉(zhuǎn)讓的方式與選擇

二、股權(quán)收購(gòu)的方式與選擇

三、合作開(kāi)發(fā)的方式與選擇

四、對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)收購(gòu)兩種方式的的比較

第三節(jié) 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別及選擇

一、合作開(kāi)發(fā)的定義與本質(zhì)上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

二、受讓方選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式還是合作開(kāi)發(fā)的方式

第三章  房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的一般操作程序

一、確定并購(gòu)意向

二、開(kāi)展盡職調(diào)查

三、設(shè)計(jì)并購(gòu)方案

四、起草并商談并購(gòu)協(xié)議

五、履行并購(gòu)協(xié)議

六、履行相關(guān)并購(gòu)手續(xù)

第四章 企業(yè)并購(gòu)估值要點(diǎn)及談判策略實(shí)務(wù)處理 

第一節(jié) 企業(yè)并購(gòu)的估值方法與應(yīng)用技巧案例解析

一、市場(chǎng)法（或市場(chǎng)比較法）在并購(gòu)估值中的運(yùn)用

二、成本（重置）法在并購(gòu)估值中的運(yùn)用

三、未來(lái)收益法（或收益還原法）并購(gòu)估值中的運(yùn)用

第二節(jié) 股權(quán)收并購(gòu)中談判策略與談判要點(diǎn)解析

一、談判前的戰(zhàn)術(shù)準(zhǔn)備策略與談判要點(diǎn)解析

二、股權(quán)計(jì)價(jià)基準(zhǔn)日及計(jì)算方式要點(diǎn)解析

三、股權(quán)討價(jià)還價(jià)階段策略與談判要點(diǎn)解析

四、達(dá)成協(xié)議階段策略與談判要點(diǎn)解析

案例：收購(gòu)某上市公司股權(quán)的對(duì)價(jià)確定方式及收購(gòu)價(jià)格

第三節(jié) 企業(yè)并購(gòu)的交易支付方式技巧及實(shí)務(wù)處理 

一、現(xiàn)金支付

二、承擔(dān)債權(quán)債務(wù)

三、賣(mài)方融資收購(gòu)

四、以股票（股份）換股票（股份）/資產(chǎn)

五、MBO管理層收購(gòu)

六、職工持股計(jì)劃

案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購(gòu)某非上市公司70%股權(quán)

第五章 金融工具在房地產(chǎn)并購(gòu)收購(gòu)中的運(yùn)用實(shí)務(wù)

第一節(jié) 金融工具分類(lèi)與金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的重要作用

一、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面哪幾部分最重要

二、房地產(chǎn)金融行業(yè)的金融參與者

三、房地產(chǎn)金融的原理解析

四、房地產(chǎn)金融的兩種常規(guī)法律模式

五、房地產(chǎn)金融的常用金融工具

六、房地產(chǎn)金融的服務(wù)機(jī)構(gòu)

第二節(jié) 金融在房地產(chǎn)全流程開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用價(jià)值

一、金融在房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取中的運(yùn)用價(jià)值

二、金融在房地產(chǎn)企業(yè)工程施工中的運(yùn)用價(jià)值

三、金融在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)預(yù)售中的運(yùn)用及價(jià)值

四、金融在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售&尾盤(pán)處理中的運(yùn)用及價(jià)值

五、金融在房地產(chǎn)存量房市場(chǎng)中的運(yùn)用及價(jià)值

第三節(jié) 房地產(chǎn)金融在資金運(yùn)作中的流程&風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“融”

二、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“投”

三、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“管”

四、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“退”

五、資管管理業(yè)務(wù)&資管金融

第六章 企業(yè)并購(gòu)之股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與公司控制權(quán)

第一節(jié) 企業(yè)并購(gòu)之股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

一、企業(yè)并購(gòu)時(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與公司治理

二、企業(yè)并購(gòu)時(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的特殊問(wèn)題

三、企業(yè)并購(gòu)時(shí)股權(quán)的合理安排

小結(jié)：股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的實(shí)務(wù)意義

第二節(jié) 并購(gòu)時(shí)企業(yè)控制權(quán)的機(jī)理與運(yùn)用

一、公司控制權(quán)與公司治理

二、取得公司控制權(quán)的兩種模式

綜合案例：外灘地王之爭(zhēng)--項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范

綜合案例：寶萬(wàn)上市股權(quán)之爭(zhēng)看資本為王or實(shí)體為先

綜合案例：融創(chuàng)并購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店之商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

第七章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)無(wú)法獲悉事實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)

一、隱瞞債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、要進(jìn)行全面詳細(xì)的盡職調(diào)查

2、收購(gòu)方與轉(zhuǎn)讓方事前書(shū)面約定

3、分期約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

4、要求第三方對(duì)相關(guān)的隱性債務(wù)提供擔(dān)保

5、一期房屋由轉(zhuǎn)讓方承包開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)滯后銷(xiāo)售

二、虛構(gòu)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

1、對(duì)股東以及管理層是否誠(chéng)信要進(jìn)行調(diào)查

2、通過(guò)網(wǎng)上公開(kāi)的信息

3、及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案

三、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中“一女二嫁”的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、在盡職調(diào)查階段留意其他收購(gòu)方的動(dòng)向

2、不斷地查詢相關(guān)項(xiàng)目的工商登記資料

3、盡可能盡快辦理工商登記手續(xù)

案例：增資擴(kuò)股方式收購(gòu)某物業(yè)管理公司的55%股權(quán)

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)盡職調(diào)查中存在的風(fēng)險(xiǎn)與防范

一、調(diào)查不全所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及案例解析

二、調(diào)查中沒(méi)有意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)及案例解析

三、調(diào)查中沒(méi)有意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)防范

四、詳細(xì)地閱讀轉(zhuǎn)讓方所提供的資料

五、提前全面分析其中需要揭示的風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)方案設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

一、小型及非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

1、、防止股權(quán)收購(gòu)方案設(shè)計(jì)上的重大問(wèn)題

2、先付款后過(guò)戶方案等風(fēng)險(xiǎn)都的體現(xiàn)與案例解析

3、簽訂一份框架性協(xié)議并支付一些定金以約束雙方

4、盡職調(diào)查后再起草股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款與代償債務(wù)款經(jīng)銀行共管賬戶共管

二、為優(yōu)化目標(biāo)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)致使債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議被撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)

1、方案設(shè)計(jì)需要考慮因素一：收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)成功

2、方案設(shè)計(jì)需要考慮因素二：避免目標(biāo)公司被收購(gòu)之后凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)

3、案例解析

三、通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)因表述不當(dāng)而引發(fā)刑事犯罪的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)沒(méi)有超過(guò)25%的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

2、以收購(gòu)股權(quán)的方法來(lái)收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)與刑事責(zé)任

3、防范運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

四、面對(duì)復(fù)雜的收購(gòu)方式因收購(gòu)兼并協(xié)議約定不當(dāng)而面臨協(xié)議無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

五、約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)但事實(shí)上由受讓人承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

案例：公司分立方式收購(gòu)某置業(yè)公司100股權(quán)

第四節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)追償權(quán)的行使

一、是違約糾紛還是侵權(quán)糾紛

二、追償?shù)闹黧w是受讓方還是目標(biāo)公司

三、目標(biāo)公司的主體地位是什么

四、如何設(shè)立訴訟請(qǐng)求

案例：以一致行動(dòng)人方式協(xié)議取得某置業(yè)公司控制權(quán)

第八章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過(guò)程中稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

一、并購(gòu)中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源分析

二、并購(gòu)中涉及到的稅收政策解析

三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解思路與管理經(jīng)驗(yàn)分享

第二節(jié) 房地產(chǎn)并購(gòu)重組中的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險(xiǎn)

三、納稅籌劃的方法

1、先分配利潤(rùn)后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

2、先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

3、不按股權(quán)比例分配利潤(rùn)

4、將個(gè)人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

5、控制增值率適用土地增值稅低稅率

案例：保利地產(chǎn)并購(gòu)保利置業(yè)：規(guī)模沖刺，再添新動(dòng)能

案例：融信中國(guó)并購(gòu)海亮地產(chǎn)部分股權(quán)：加碼中西部布局

案例：泰禾收購(gòu)北科建集團(tuán)23.32%股權(quán)：獲得北京的長(zhǎng)期飯票

案例：陽(yáng)光城64.5億取密云君山別墅：北京布局進(jìn)一步深入

案例：龍光69.8億獲康僑佳城70%股權(quán):規(guī)模沖刺下，拿地多元化

案例：億達(dá)44.6億元收購(gòu)大連天地余下權(quán)益:提振業(yè)績(jī)的一大支撐

案例：萬(wàn)科168億參與收購(gòu)普洛斯:問(wèn)鼎中國(guó)物流地產(chǎn)NO1

案例：西安龍湖收購(gòu)上實(shí)商業(yè)和公寓:加碼押注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

第七章 企業(yè)并購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)與文化整合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

第一節(jié) 企業(yè)并購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)與戰(zhàn)略整合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

一、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制

二、失敗：由于不成功的合并后管理造成的

三、并購(gòu)目的決定整合水平：

四、權(quán)力與利益相關(guān)者

五、必須將目標(biāo)公司納入整體戰(zhàn)略之中:

六、目標(biāo)公司使命和目標(biāo)整合的路徑

七、整合的類(lèi)型：

第二節(jié) 企業(yè)并購(gòu)文化整合風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略

一、企業(yè)并購(gòu)后人力資源整合風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

二、企業(yè)并購(gòu)后的企業(yè)文化沖突風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

總結(jié)